Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenen gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek ya da belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak amacıyla kurulabilen ve izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen, gelirleri kurumlar vergisinden istisna tutulmuş (Kurumlar Vergisi Kanunu Md. 5/1-d-4) sermaye piyasası kurumlarıdır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde yeni bir anonim şirket olarak ani usulde kurulabildikleri gibi, daha önce kurulmuş şirketlerin esas sözleşmelerini Sermaye Piyasası Kurulu'nun düzenlemelerine uygun olarak değiştirerek, gayrimenkul yatırım ortaklığına "dönüşmeleri" de mümkündür. Her iki şekilde de gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kuruluşunun veya dönüşümünün Kurul'ca uygun görülmesi gereklidir. Her iki kuruluş şeklinde de gayrimenkul yatırım ortaklıkları kayıtlı sermayeli olarak kurulurlar. Böylece, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, esas sözleşmede tespit edilen kayıtlı sermaye miktarına kadar yeni paylar çıkarmak suretiyle yönetim kurulu tarafından Türk Ticaret Kanunu'nun esas sermayenin artırılmasına ilişkin hükümlerine bağlı kalmaksızın sermaye artırabilir. Ayrıca, esas sözleşme ile yetkili kılınması şartıyla, ortaklık yönetim kurulu, imtiyazlı ve itibari değerinin üzerinde pay çıkarabilir, pay sahiplerinin yeni pay alma haklarını sınırlandırabilir ve imtiyazlı pay sahiplerinin haklarını kısıtlayıcı nitelikte karar alabilir.

Müteahhit: Gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyünde yer alan gayrimenkul projelerinin inşaat işlerini gerçekleştirmeyi taahhüt eden gerçek ya da tüzel kişilerdir. İşletmeci Şirket: Ortaklığın mülkiyetinde bulunan veya kiralamış olduğu otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süpermarketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari amaçla işleten şirketlerdir. Danışman Şirket: Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, proje geliştirme ve kontrol hizmetleri de dahil olmak üzere, ortaklık portföyünün geliştirilmesi ve alternatif yatırım imkanlarının araştırılmasına yönelik bu işlerde uzmanlaşmış şirketlerden danışmanlık hizmeti alabilirler. Gayrimenkul Değerleme Şirketi: Ortaklık portföyünde yer alan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların rayiç değerlerini ve kira rayiçlerini tespit etmek konusunda hizmet veren şirketlerdir.

Bir gayrimenkul yatırım ortaklığının paylarına yatırım yapan yatırımcı, kaynağı Türk Ticaret Kanunu olan aşağıda sıralanan haklara sahip olmaktadır:
Ortaklığın elde ettiği kardan payına düşen kısmını alma hakkı,
Ortaklığın tasfiyesi halinde tasfiye payı hakkı,
Ortaklığın kendi kaynaklarından yapacağı sermaye artırımı nedeniyle çıkaracağı paylarını bedelsiz olarak alma hakkı,
Ortaklığın sermaye artırımında yeni payları edinmede öncelik (rüçhan) hakkı,
Genel kurul toplantılarına katılma, konuşma ve öneride bulunma hakkı,
Genel kurul toplantılarında oy kullanma hakkı,
Ortaklığın faaliyetleri ve hesapları hakkında bilgi alma, inceleme ve denetleme hakkı

GYO’lar, Türk anonim şirketi olarak, Türk gelir vergisi düzenlemelerine tabidir. Ancak, Sermaye Piyasası Kanunu ile Sermaye Piyasası Kurulu tarafından konulan kurallar kapsamında GYO olarak tanınmasının ardından, bütün gelirleri, Türk Kurumlar Vergisi Kanunu altında kurumlar gelir vergisinden muaf olmakta ve GYO statüsünü muhafaza ettiği sürece söz konusu muafiyet devam etmektedir.

GYO’ların faaliyetlerinden dolayı elde ettikleri kazançlar, kurumlar vergisinden istisna olup, gelir vergisi stopaj oranı ise %0’dır. Bu kapsamda GYO’lar portföy kazançları üzerinden kurumlar vergisi ödemezler.

GYO’ların kar dağıtma zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak, GYO tebliği uyarınca Sermaye Piyasası Kurulu GYO’lara nakit kar payı dağıtma zorunluluğu getirebilir.

GYO’lar, toplam aktif büyüklüklerinin %49'unu aşmamak kaydıyla, para ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilirler.

GYO’lar hiçbir şekilde gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu kapsamda personel ve ekipman edinemezler. Yürütülen projelerin kontrol işleri dahili olarak yürütülecekse bu amaçla istihdam edilen personel kapsam dışıdır. Projelerin inşaat işleri müteahhit firmalar tarafından yapılır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları sermayelerinin en az %25’ini halka arz etmek zorundadırlar.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları gayrimenkul alırken, satarken veya kiralarken hangi değerleri kullanır?
GYO’ların yapacağı portföye alım işlemleri, portföyden satış işlemleri ve kiralamalar; SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tespit edilen ekspertiz değerleri dikkate alınarak gerçekleştirilir

Gayrimenkul yatırım ortaklığı, paylarının halka arz edildiği hesap dönemi itibariyle, sürekli bağımsız denetime tabidir. Bunun sonucu olarak şirketin 6. ve 12. ay sonu itibariyle finansal tabloları, Kurul tarafından listeye alınmış bir bağımsız denetim kuruluşu tarafından denetlenmektedir.

Yatırımcılar gayrimenkul yatırım ortaklığı paylarını borsada satabilmenin yanında, paylara ilişkin borsada oluşan fiyat dalgalanmalarından da yararlanırlar. Ayrıca, şirket portföyü gayrimenkul alanında uzman kişiler tarafından yönetildiğinden, herhangi bir kişinin kendi başına yatırım yapmasından daha etkin sonuçlar elde edilebilmektedir. Bu şirketlere yatırım yapan yatırımcıların bir kısmının da uluslararası kuruluşlar olduğu görülmektedir. Bu kuruluşlar, gelişmekte olan ülkelerdeki gayrimenkul getirilerinden faydalanmak amacıyla, organize bir şekilde işleyen ikincil piyasalarda işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklığı paylarını almayı, doğrudan gayrimenkul yatırımına tercih etmektedirler.